Транзитные зоны — это коридоры, холлы и проходы, которые входят в арендуемую площадь, но не приносят пользы. Компания платит за них каждый месяц наравне с рабочими местами. Поэтому вопрос, как сократить расходы на аренду офиса, начинается не с поиска нового помещения, а с плана этажа: перевести транзитные зоны в рабочие сценарии дешевле, чем арендовать дополнительные метры. В проекте штаб-квартиры «Командор-Холдинг» так удалось задействовать более 450 м².
Заголовок обещает 450 м² без дополнительной аренды — значит, и считать нужно аренду, которой не будет. Для проверки порядка величин: в каталоге офисных центров Красноярска предложения в бизнес-центрах классов B и B+ идут по 1000–1550 ₽ за м² в месяц. Для 450 м² это 5,4–8,4 млн ₽ в год — подставьте ставку своего договора. Отделка при этом нужна в обоих случаях: и когда компания переделывает собственный коридор, и когда снимает метры дополнительно. Порядок затрат — в ответе на вопрос об экономии ниже.
Что считается транзитной зоной
Транзитная зона — это площадь, через которую проходят, но в которой не задерживаются. В типовом офисе это коридоры между блоками, холлы у лифтов, тамбуры, широкие простенки и участки у окон, до которых не дотянулась планировка.
Измерить их можно без специальных инструментов. Возьмите план этажа, отметьте всё, что не является рабочим местом, переговорной, кухней или подсобным помещением, и посчитайте площадь. Дальше умножьте на свою арендную ставку — это и есть сумма, которую вы платите за метры, ничего не делающие для бизнеса.
Ключевой признак, который отличает транзитную зону от простого коридора: она достаточно широка, чтобы вдоль неё что-то встало, и при этом не мешала проходу.
Задача «Командор-Холдинга»: более 900 сотрудников и длинные коридоры
«Командор-Холдинг» — крупнейший продуктовый ритейлер Восточной Сибири, в компании работает более 900 человек. Штаб-квартира в Красноярске занимает линейное здание с вытянутыми коридорами между подразделениями.
Концепция родилась из физических ограничений — параметров и габаритов самих транзитных зон. Мы взглянули на неформальные офисные зоны не с точки зрения дизайна, а в формате интеграции городской среды в интерьер.
Вытянутые коридоры интерпретировали как сетку городских улиц и площадей. Дополнительная задача была климатической: создать тёплое и уютное пространство на контрасте с суровой красноярской зимой, добавить ощущение солнца и комфорта.
Как коридор превращается в улицу
Приём простой по формулировке и требовательный к исполнению: линейное пространство получает маршрут, а вдоль маршрута расставляются сценарии. Зонирование строилось на габаритах помещений и «городской сетке», где был задействован каждый угол ранее неиспользованного пространства.
Так линейный объект получил сценарии, устраняющие ощущение монотонности: уютное кафе, минимаркет, скамейки среди деревьев, выставочные пространства, переговорные и телефонные кабины. С каждым шагом коридоры предлагают сотрудникам новые форматы работы и отдыха, объединяя все блоки офиса в единый живой маршрут.
Благодаря проекту штаб-квартира увеличила процент полезного использования арендуемой площади: более 450 кв.м переведены из сугубо транзитной зоны в многофункциональное пространство.
Что можно вынести в транзитную зону, а что нельзя
Не всякая функция переезжает в коридор. Работают те, что не требуют капитальных стен и терпят проходящий мимо поток.
В «Командоре» самое широкое пространство стало «торговой площадью» с кафе и минимаркетом самообслуживания. Появление магазина внутри офиса объяснялось тремя факторами: профиль компании, климат с долгой зимой и большой штат. Зона посадки размещена у окна, а стена облицована стальными полированными панелями — для визуального расширения пространства и приумножения естественного света.
Почему это работает на бизнес, а не только на уют
Самый показательный сценарий — телефонные кабины. Многочисленные подразделения компании постоянно ведут переговоры с партнёрами один на один и в формате два на два, проводят телефонные и видеоконференц-звонки. Всё это происходило в больших open space и мешало работе коллег.
Функцию вынесли в коридор: акустические шумопоглощающие кабины на одного-двух человек и мебель с высокими боковыми спинками для концентрации. Отсутствие естественного освещения нейтрализовали декоративными светильниками в уличном стиле.
Тот же механизм в зоне «Парка»: мебельными решениями организованы переговорные зоны, чтобы разгрузить основные переговорные кабинеты для обсуждений тет-а-тет. Дальше — «Аллея славы» с модульными зигзагообразными стеллажами: с одной стороны глухая стенка с логотипом, с другой витрины с наградами. Стена стала местом HR-брендинга с ценностями и основными подразделениями компании.
Каждый из этих сценариев снимает конкретную нагрузку с оплаченной рабочей площади — переговорных, общего зала, зоны ресепшн.
Когда переносить функции в коридор не стоит
Приём не универсален, и четыре ситуации лучше распознать до начала работ.
- Коридор узкий. Если после расстановки мебели проход сужается, зона перестаёт быть транзитной в прямом смысле — люди начинают обходить её кругом.
- Это путь эвакуации. Ширина и загромождение эвакуационных путей регулируются отдельно и согласовываются с профильными специалистами. Планировать здесь что-либо без такого согласования нельзя.
- Нет инженерии. Кафе требует воды и вентиляции, кабина — электрики и притока воздуха. Если подвести их некуда, сценарий останется картинкой.
- Коридор проходной насквозь. Пространство, где поток идёт непрерывно, плохо подходит для задержки: там не будут ни работать, ни отдыхать.
Мы не даём юридических заключений по нормативам — это зона профильных специалистов. Наша задача на этом этапе другая: показать, какие метры вообще можно рассматривать, и какие сценарии в них поместятся.
Как сократить расходы на аренду офиса: что измерить до перепланировки
Чаще всего на первой встрече мне показывают план и говорят, что мест не хватает. Я начинаю с другого: прошу отметить на плане всё, через что только ходят. В линейных зданиях с длинными коридорами таких метров почти всегда набирается больше, чем видно на глаз, — и они уже в договоре аренды.
Дальше вопрос становится измеримым: какие сценарии не помещаются в текущем офисе и какие из них можно поставить вдоль маршрута. Иногда ответ всё равно «переезжать» — но тогда это решение с цифрами, а не ощущение тесноты. Если выбор стоит шире, между собственным офисом и гибким форматом, мы разбирали его отдельно в статье «Офис или коворкинг: что выбрать компании».
Полное описание проекта — на странице «Командор-Холдинга». Другие офисные интерьеры бюро — в разделе общественных интерьеров.
Оксана Солодянкина, главный архитектор ПЛАН БЮРО