Ввод номерного фонда в России в 2025 году стал рекордным за десять лет, а рост внутреннего турпотока за тот же год замедлился в несколько раз. О том, что это означает для проектирования гостиниц и что стоит заложить в проект уже на старте, рассказала Оксана Солодянкина, главный архитектор и генеральный директор ПЛАН БЮРО.
Сколько номеров ввели в 2025 году
По данным NF Group, за 2025 год в России открылось 10,5 тыс. качественных номеров.
Это на 17% больше, чем годом ранее, и максимум за последние десять лет.
Весь качественный номерной фонд страны — около 160 тыс. номеров. То есть за один год рынок прибавил примерно пятнадцатую часть накопленного объёма.
Структура ввода по типам объектов, по данным того же исследования:
- классические отели — 61% нового предложения;
- апарт-отели — 30%, прирост к 2024 году составил 8%;
- санатории — 9%, но именно этот сегмент вырос за год на 63%.
По звёздности основной объём дали четырёхзвёздочные объекты — 44% новых номеров. На пятизвёздочные пришлось 24%, на трёхзвёздочные — 32%.
Почему рекордный ввод не означает роста спроса
Здесь начинается главное расхождение 2025 года.
Предложение выросло на 17%. Спрос за тот же период вырос значительно меньше: по оценкам, которые собрал «Коммерсантъ», рост внутреннего турпотока составил от 1% («Сбер Индекс» и OneTwoTrip) до 4,5% (Росстат, январь–ноябрь, 82,87 млн размещённых). Ассоциация туроператоров оценивает прирост в 2–4%.
Для сравнения: в 2024 году рост составлял от 6 до 10,9%.
Сегмент организованных туров при этом потерял около 10% клиентов, а продажи зарубежных туров выросли на 15%.
Вывод для инвестора: заполняемость больше не гарантирована самим фактом открытия объекта. Конкуренция за гостя усилилась, и выигрывает тот объект, у которого есть причина выбрать именно его.
Вывод для архитектора: архитектура перестаёт быть оформлением и становится частью коммерческого предложения.
Где строить: что показывают регионы
Основной прирост номерного фонда за 2025 год, по данным NF Group, пришёлся на несколько регионов.
Тверская область в этом списке важнее, чем кажется. Это не курорт и не миллионник, но по вводу она обошла Москву и Татарстан.
Спрос смещается в сторону локаций, у которых пока нет развитой гостиничной инфраструктуры. Бюро выделяет пять таких групп:
- природные кластеры — Алтай, Сибирь, Байкал;
- удалённые места без связи с городом;
- северные регионы — Заполярье, Камчатка;
- исторические малые города и поселения — Рыбинск, Зарайск и подобные им;
- национальные регионы — Дагестан, Татарстан.
Для инвестора это вход на рынок малого города почти без конкуренции. Для архитектора — работа с участком, у которого нет готовых аналогов рядом.
Земля в таких местах часто стоит ниже рынка именно из-за нетиповых характеристик: сложный рельеф, вытянутая форма, близость воды или леса с ограничениями по застройке. Эти особенности можно конвертировать в преимущество объекта, но закладывать их нужно в концепцию, а не исправлять на стадии рабочей документации.
Что закладывать в проект на самом раннем этапе
Цифровизация стала негласным стандартом отрасли. Запрос гостя формулируется коротко: получить все услуги быстро, понятно и бесконтактно.
Отсутствие удобных онлайн-сервисов уже не воспринимается как экономия — оно снижает конкурентные преимущества объекта.
Цифровые решения — электронное заселение, управление доступом, системы бронирования и учёта, автоматизация инженерии — определяют планировку, а не наоборот.
Для инвестора: эти решения входят в финансовую модель и в расходы на эксплуатацию, а не в статью «оборудование» в конце сметы.
Для архитектора: их нужно увязывать с общей концепцией объекта. Например: отказ от классической стойки регистрации меняет сценарий входной группы целиком — меняются площадь лобби, схема движения гостя и требования к освещению.
Решение, принятое на стадии концепции, стоит дешевле того же решения на стадии стройки. Это относится к любой инженерии, но к цифровой — в первую очередь, потому что она затрагивает и планировку, и штатное расписание объекта.
Как уникальность места превращается в преимущество объекта
Формат гостиницы bed & breakfast — «переночевать и позавтракать» — уходит в прошлое. Поводом для поездки внутри страны всё чаще становится не сам ночлег, а новый опыт, впечатления и знания.
По оценке бюро, ближайшие пять лет тренд будет усиливаться: выигрывают объекты, наполненные смыслом и выстраивающие взаимодействие с гостем на разных уровнях восприятия. Лояльность гостя становится отдельным экономическим фактором.
Успешный туристический объект сегодня складывается из трёх составляющих: выявленная уникальность места, набор услуг, дополняющих эту уникальность, и собственная визуальная индивидуальность.
Для инвестора это способ отстроиться от конкурентов без демпинга.
Для архитектора это означает отказ от типовых решений для загородной туристической инфраструктуры — нужны новые планировочные и фасадные подходы под конкретный участок.
Проверить логику можно на региональном срезе: в исследовании десяти загородных баз Ленинградской области видно, какие функции стали ожидаемым минимумом, а какие всё ещё выделяют объект среди соседей.
Зачем в проекте wellness-инфраструктура
Санатории дали всего 9% нового предложения, но выросли за год на 63% — быстрее всех остальных типов объектов.
Причина практическая: водно-банная и оздоровительная инфраструктура сглаживает сезонные колебания заполняемости. Объект, который зимой стоит полупустым, получает зимний сценарий использования.
Wellness, SPA, биохакинг и ретриты перестали быть модой — оздоровительные процедуры стали частью повседневной жизни людей любого возраста.
Меняется даже MICE-сегмент (деловой туризм: конференции, деловые и внутрикорпоративные встречи с выездом в другой город или страну), далёкий от темы оздоровления. Классическая конференция уступает место формату «интенсив плюс восстановление»: деловая программа днём, оздоровительная — вечером. Для проекта это означает, что переговорные зоны и SPA-блок нужно планировать вместе, а не в разных частях объекта.
Отдельное направление — модернизация устаревших санаториев. Она сокращает срок ввода объекта в эксплуатацию по сравнению с новым строительством, а локация у таких объектов, как правило, уже хорошая: экологически чистый район, сложившийся ландшафт, подведённые сети.
Задача архитектора здесь — увязать медицинское оснащение с современным уровнем комфорта и эстетики, а сам объект — с природной средой вокруг.
Когда проектирование гостиницы лучше отложить
Приём не универсален, и три ситуации стоит распознать до начала работ.
- Нет расчёта заполняемости по сезонам. При замедлении турпотока проект без сезонной модели — это ставка, а не инвестиция.
- Участок выбран до концепции. Если земля куплена, а сценарий объекта ещё не сформулирован, ограничения участка становятся не преимуществом, а списком проблем.
- Цифровые решения отложены «на потом». Их добавление после утверждения планировок означает переделку входной группы, инженерии и части номерного фонда.
ПЛАН БЮРО не даёт юридических заключений по земельным и классификационным вопросам — это зона профильных специалистов. Задача бюро на раннем этапе другая: показать, какой объект помещается на участке и какие сценарии он выдержит.
Что из этого следует
Все пять выводов бюро наблюдало и в собственной практике: за год спроектированы три туристических объекта, разных по локации и наполнению, — в Калининградской, Ленинградской и Московской областях. Другие объекты — в разделе архитектурных проектов.
Таким образом, рекордный ввод 2025 года изменил не объём рынка, а требования к проекту. Раньше объект конкурировал наличием номеров, теперь — сценарием, сезонностью и архитектурой, которую невозможно повторить на соседнем участке.